——加里·布林森[全球資產(chǎn)配置之父]

  經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩下，資本市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，杠桿風(fēng)險(xiǎn)不斷凸顯，財(cái)富縮水已然成為當(dāng)下持產(chǎn)者最大的焦慮。怎樣去配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，變成了一門大學(xué)問。

  放眼投資市場(chǎng)，股市變幻莫測(cè)，黃金投資周期不定......不少洞察先知的聰明人，早已將眼光轉(zhuǎn)移到另一個(gè)龐大市場(chǎng)——商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪投資。

 

  示意圖

  財(cái)富的流量密碼 選擇更重要

  商鋪相較于其他投資產(chǎn)品而言，兼具了使用價(jià)值和投資價(jià)值。因此更加受到人們的青睞。從類型上來看，我們可以把商鋪基本分為三類：

  1、商業(yè)中心（包含各種廣場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)等）；

  2、沿街商鋪（城市主干道、普通道路等）；

  3、住宅區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院周邊的商鋪。

  投資商業(yè)中心的商鋪前期投入過大，沿街商鋪又具有很強(qiáng)的不確定性。住宅區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院周邊的商鋪，先天就自帶大量穩(wěn)定客群。眾所周知，醫(yī)院周邊在特定龐大客群的強(qiáng)需求之下衍生出餐飲、住宿、醫(yī)藥、商超等，既滿足消費(fèi)需求也實(shí)現(xiàn)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，更促成了商業(yè)圈逐漸形成，這就是“泛醫(yī)院經(jīng)濟(jì)圈”。

  所以對(duì)于商鋪投資來說，能看懂政府的城市規(guī)劃，選擇火熱的潛力之地，先一步入手“原始股”，成為第一批吃螃蟹的人，才是真正的高階投資者。而永遠(yuǎn)滿租的醫(yī)院商鋪，就是其中高階投資者眼中永恒的價(jià)值風(fēng)口。

  找對(duì)了城市風(fēng)向 才能選對(duì)資產(chǎn)熱土

  南京新城云漾濱江U活醫(yī)教街，是首個(gè)集醫(yī)療教育輕軌三核交匯商街。除了臨近大型醫(yī)院之外，還同時(shí)坐擁地鐵、社區(qū)、學(xué)校的流量優(yōu)勢(shì)。

  流量優(yōu)勢(shì)一：超大規(guī)模醫(yī)院在側(cè)

  據(jù)官方公告顯示（南京市江寧區(qū)人民政府），南京新城云漾濱江北面規(guī)劃建設(shè)一所三級(jí)綜合醫(yī)院，總投資15億，總建筑面積約200000㎡，建設(shè)床位1000床，規(guī)模超江蘇省人民醫(yī)院和河西兒童醫(yī)院！數(shù)據(jù)顯示，江蘇省人民醫(yī)院床位共計(jì)690張職工總數(shù)1140人，2019年門急診人次達(dá)143萬！

  項(xiàng)目計(jì)劃明年初開工，將建成一個(gè)集“醫(yī)、康、護(hù)”為一體化的大型綜合醫(yī)院。這座航母級(jí)的醫(yī)療配套不僅補(bǔ)足了江寧濱江醫(yī)療設(shè)施上的短板，還將承接南京都市圈的就醫(yī)需求。在S2號(hào)線寧馬城際通車后，江北橋林、梅山、谷里、板橋以及馬鞍山、銅井、陸郎等區(qū)域的居民也將受到這座醫(yī)院的輻射。

  客流與租金息息相關(guān)，在這座航母級(jí)醫(yī)院開始運(yùn)營后，將為南京新城云漾濱江的U活醫(yī)教街帶來龐大的人群流動(dòng)量和需求量，商鋪潛力顯而易見。

 

  醫(yī)院規(guī)劃效果圖

  流量優(yōu)勢(shì)二：距離地鐵站僅約700米

  貫穿江寧濱江的寧馬城際鐵路從去年開始動(dòng)作不斷，南京段的二次環(huán)評(píng)已經(jīng)發(fā)布，計(jì)劃于今年12月份開工建設(shè)，擬2025年完工。南京新城云漾濱江則是寧馬城際南京段第一盤，根據(jù)最新的軌道交通部門發(fā)文，寧馬城際江寧站位于景明大街與興城路交叉口，與U活醫(yī)教街僅約700米。

  據(jù)新華網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，全國地鐵附近的商鋪?zhàn)饨鸨热珖�商鋪平均值高�?5%左右，年化收益率則比全國商鋪收益平均值高出5%以上。地鐵鋪的客流量較大，租金收益往往較高。

 

  示意圖

流量優(yōu)勢(shì)三：背靠超大社區(qū)

  社區(qū)消費(fèi)的最后1公里，是黃金1公里。規(guī)劃顯示，南京新城云漾濱江一共建設(shè)16棟高層住宅，大量業(yè)主的購物、消費(fèi)、娛樂、休閑的需求將形成相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)圈。在U活醫(yī)教街的輻射范圍內(nèi)，還有多家大型生活社區(qū)，隨著入住人群的不斷增加，客流將越來越大。

 

  江寧濱江新城效果圖

  流量優(yōu)勢(shì)四：學(xué)校周邊消費(fèi)多元

  在商鋪周邊，如果有學(xué)校，則更是錦上添花。在U活醫(yī)教街斜對(duì)面，15年一貫制的蘇州外國語學(xué)校南京濱江校區(qū)幼兒園、小學(xué)部已開學(xué)，初中部已投入運(yùn)營，吸引了板塊內(nèi)的高凈值家庭乃至河西部分家庭來此入學(xué)。大量的教職工、學(xué)生以及家長都是潛在的客流。

 

   蘇州外國語學(xué)校南京校區(qū)效果圖

  流量優(yōu)勢(shì)五：區(qū)域高素質(zhì)人群聚集

  作為南京九大新城之一，濱江新城功能定位為都市圈承東啟西，向南輻射的戰(zhàn)略性增長區(qū)域，具有綜合功能、相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)新城。

  根據(jù)規(guī)劃，濱江新城江寧組團(tuán)定位是南京南翼濱江新城的城市中心區(qū) ，未來將打造千億級(jí)濱江制造業(yè)新高地及濱江綜合服務(wù)區(qū)。目前，區(qū)域已經(jīng)有中興通訊智能制造基地、LG化學(xué)電池產(chǎn)業(yè)園等一批項(xiàng)目進(jìn)駐。這些企業(yè)員工的居住生活均在錦文大道以北的生活核心區(qū)，這意味著U活醫(yī)教街將有穩(wěn)定消費(fèi)的人群！

 

  江寧濱江風(fēng)貌實(shí)景圖

  流量優(yōu)勢(shì)六：總價(jià)低收益更可觀

  南京新城云漾濱江U活醫(yī)教街的商鋪面積約在72-136㎡左右，對(duì)于商戶而言，內(nèi)部空間靈活，能夠營造出豐富多樣的消費(fèi)空間。而對(duì)于投資客而言，小面積的商鋪意味著總價(jià)更低，資金可靈活分配，回報(bào)也更快。

  商鋪的價(jià)值與周邊配置息息相關(guān)，得天獨(dú)厚的區(qū)位可以為商鋪的增值、高回報(bào)奠定基礎(chǔ)，穩(wěn)定的收益才可以預(yù)見。U活醫(yī)教街商鋪兼具投資價(jià)值和使用價(jià)值，既可放租當(dāng)房東，也可親自開店當(dāng)老板，且隨著未來人流量的不斷提升，商鋪?zhàn)陨硪苍诓粩嘣鲋�，回�?bào)更穩(wěn)健。