▲龍湖集團(tuán)總部實(shí)景圖

2022年的龍湖，值得多看幾眼。先是在3月底如期交出驚艷的年度財(cái)報(bào)，接著又繼續(xù)在土地市場(chǎng)上攻城略地——誰(shuí)都知道，這兩件事在往年稀松平常，放在當(dāng)下對(duì)民營(yíng)房企則意味深長(zhǎng)。龍湖，簡(jiǎn)直穩(wěn)健得“不像民企”。

能持續(xù)以穩(wěn)健做底色，龍湖究竟怎么做到的？

一、財(cái)務(wù)自律 報(bào)表能經(jīng)得起放大鏡看

先看龍湖交出的2021年成績(jī)單：

2021全年，龍湖集團(tuán)合同銷售額同比增長(zhǎng)7.2%至2900.9億元，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)21%至2234億元，核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)20%至224億元。

接著往下看。過(guò)去一年，龍湖的凈負(fù)債率為46.7%，手握現(xiàn)金885.3億元；綜合借貸總額為1920.7億元，平均融資成本4.14%；即使剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比仍能達(dá)到3.88倍。

▲示意圖

明面上的公開(kāi)數(shù)據(jù)，展現(xiàn)了龍湖一如既往的穩(wěn)。

但是，無(wú)論是凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率或者現(xiàn)金短債比，反映的都是公司財(cái)報(bào)內(nèi)的負(fù)債科目。近年來(lái)不少房企采用合作開(kāi)發(fā)、明股實(shí)債等形式，在表外或者表內(nèi)隱性地產(chǎn)生了大量負(fù)債，風(fēng)險(xiǎn)暗藏。

我們不妨結(jié)合2021年度財(cái)報(bào)，拋開(kāi)“三道紅線”，去窺探一下龍湖真實(shí)的財(cái)務(wù)安全程度。

首先看少數(shù)股東權(quán)益與損益。由于房企的明股實(shí)債往往藏在“少數(shù)股東”里面，那么如果少數(shù)股東的權(quán)益與損益之間偏離過(guò)大，可以推測(cè)該房企存在比較大的隱性負(fù)債。

我們統(tǒng)計(jì)了龍湖近3年來(lái)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)基本保持穩(wěn)定，少數(shù)股東權(quán)益占比大約43%，少數(shù)股東損益占比大約28%，兩者相差距離不大，在主流房企中屬于健康。

反觀某些暴雷房企，少數(shù)股東權(quán)益與損益明顯偏離，甚至有少數(shù)股東完全不參與利潤(rùn)分配還得“貼錢”的情況出現(xiàn)。這就屬于典型的暗中埋藏大量負(fù)債。

其次看長(zhǎng)期股權(quán)投資。這個(gè)科目大致可以反映房企的對(duì)外投資規(guī)模，隱含了房企的表外負(fù)債規(guī)模。龍湖2021年度的長(zhǎng)期股權(quán)投資267.47億元，而總資產(chǎn)規(guī)模是8756.51億元，那么長(zhǎng)期股權(quán)投資對(duì)總資產(chǎn)占比大約是3.05%。

這個(gè)比率在主流房企中算是非常低的。結(jié)合之前的財(cái)報(bào)，有幾家展期或違約房企的這個(gè)指標(biāo)超過(guò)8%，某典型暴雷房企的該指標(biāo)甚至接近12%——把杠桿加到這份上，出事恐怕只是時(shí)間問(wèn)題吧。

第三看拿地強(qiáng)度。按理說(shuō)，拿地強(qiáng)度與財(cái)務(wù)安全并不直接掛鉤，但淺顯的道理是，如果一家房企在2021年仍然具備較強(qiáng)的拿地能力，就可以側(cè)面印證兩點(diǎn)：真有錢、想發(fā)展。

2021年龍湖合同銷售金額2900億元，拿地金額1241億元（克而瑞數(shù)據(jù)），拿地強(qiáng)度約40%，在主流房企中屬于排名前列的“積極分子”。拿地強(qiáng)度比龍湖還高的房企，有去年狂飆突進(jìn)的綠城，有逆境增長(zhǎng)的濱江，有央企巨頭華潤(rùn)。而拿地強(qiáng)度排名靠后的房企，則基本被暴雷房企包攬。

由此可見(jiàn)，拿地強(qiáng)度的高低，也能與房企的財(cái)務(wù)安全掛鉤。畢竟，要兼具擴(kuò)張的意愿和擴(kuò)張的實(shí)力，才能實(shí)現(xiàn)高強(qiáng)度的土地獲取��！

穿透財(cái)報(bào)的表面數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，龍湖交出的是真正體質(zhì)健康的報(bào)表。與不少民營(yíng)房企過(guò)度加杠桿不同，龍湖平衡地處理了財(cái)務(wù)安全與企業(yè)發(fā)展的關(guān)系。

正所謂“自律者自由”，當(dāng)別人追求規(guī)模時(shí)，龍湖克制欲望、堅(jiān)守常識(shí)，換來(lái)了如今暴風(fēng)雨中的平穩(wěn)渡過(guò)。

二、堅(jiān)持長(zhǎng)跑 用長(zhǎng)期主義構(gòu)筑護(hù)城河

如果說(shuō)，財(cái)務(wù)是否自律，決定了房企短期內(nèi)的抗擊打能力，那么，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方向，則決定了房企能否適應(yīng)長(zhǎng)跑的淘汰賽。龍湖能置身于暴風(fēng)雨之外，關(guān)鍵在于長(zhǎng)期堅(jiān)持做正確的事：多賽道長(zhǎng)跑。

“多元化”早就不是個(gè)新鮮的詞了，擅長(zhǎng)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的房企也并不少。可將觸角伸到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)、房屋租售、房屋裝修六大航道，且對(duì)醫(yī)養(yǎng)、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域躍躍欲試的，好像只有龍湖。

得益于前期研判、投資節(jié)奏、營(yíng)銷等運(yùn)營(yíng)全鏈條的打通落地，2021年龍湖的住宅開(kāi)發(fā)持續(xù)獲取合理的利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)7%的好成績(jī)；全年拿地122幅，為后續(xù)增長(zhǎng)補(bǔ)充有效動(dòng)能。

▲常州龍湖香醍漫步實(shí)景圖

經(jīng)過(guò)20年的經(jīng)驗(yàn)積累與團(tuán)隊(duì)歷練，商業(yè)成了龍湖的穩(wěn)壓器。以代表作天街舉例，重倉(cāng)重慶、成都后，天街版圖向北京、上海、杭州、西安、南京、蘇州、合肥等核心城市挺進(jìn)，以專業(yè)化、品牌化的運(yùn)營(yíng)，為城市提供“轉(zhuǎn)念即達(dá)的歡樂(lè)入口”。去年全年，龍湖已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的同店銷售額和客流比均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅，商業(yè)租金收入同比增長(zhǎng)40%。當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受疫情等不確定因素沖擊時(shí)，龍湖積極應(yīng)變，開(kāi)啟輕重并舉模式，重資產(chǎn)天街和輕資產(chǎn)項(xiàng)目雙管齊下，為商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)步復(fù)蘇保駕護(hù)航。

▲龍湖南京河西天街實(shí)景圖

從起步到成熟，龍湖花了5年多時(shí)間為冠寓梳理出完備的租賃住房體系。運(yùn)作模式上，分為重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三個(gè)模式，實(shí)現(xiàn)“輕裝作戰(zhàn)”；產(chǎn)品系列上，針對(duì)不同客群細(xì)分市場(chǎng)，推出松果、豆豆和核桃三大產(chǎn)品線，為租住人群提供定制化服務(wù)。目前，龍湖冠寓已布局30余城、累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量10.6萬(wàn)間，去年起開(kāi)始盈利，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先。

▲龍湖冠寓實(shí)景圖

行業(yè)洗牌與競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)，龍湖是少有的從原有賽道破局的選手。今年1月，龍湖旗下的物業(yè)板塊龍湖智創(chuàng)生活在香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。從龍湖智慧服務(wù)升級(jí)而來(lái)的龍湖智創(chuàng)生活，將堅(jiān)定“一個(gè)龍湖”的戰(zhàn)略，更好踐行龍湖“空間即服務(wù)”的核心Slogan。

▲龍湖智創(chuàng)生活

當(dāng)多數(shù)房企在追求大規(guī)模、高周轉(zhuǎn)的時(shí)候，一直喊著“堅(jiān)持戰(zhàn)略導(dǎo)向、堅(jiān)持長(zhǎng)期原則”的龍湖，扎扎實(shí)實(shí)深耕地產(chǎn)、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域。

多面開(kāi)花的底氣在哪？龍湖CEO陳序平已經(jīng)給出了答案：“過(guò)去每年，龍湖用銷售回款的10%投入到持有物業(yè)包括其他航道。”以腳踏實(shí)地為基底，龍湖在多賽道里走過(guò)的每一步都算數(shù)。

三、擁抱變化 助力雙百億的躍級(jí)發(fā)展

當(dāng)客戶體驗(yàn)被推到高位，地產(chǎn)行業(yè)不再是傳統(tǒng)的“蓋房子”，而是更多地向運(yùn)營(yíng)和服務(wù)轉(zhuǎn)型。內(nèi)功深厚、審時(shí)度勢(shì)的龍湖，“以變應(yīng)萬(wàn)變”，精準(zhǔn)地與時(shí)代同頻。

回顧龍湖近年來(lái)的征程，“變”的本質(zhì)是圍繞夯實(shí)基本盤、開(kāi)拓新賽道進(jìn)行的。時(shí)刻保持頭腦清醒，及時(shí)根據(jù)實(shí)際調(diào)整戰(zhàn)略；時(shí)刻有居安思危意識(shí)，持續(xù)強(qiáng)調(diào)盤面安全。正如吳亞軍女士說(shuō)的，龍湖的底氣是“晴天補(bǔ)屋頂”。

你看，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、疫情反復(fù)、行業(yè)遭受巨大考驗(yàn)的2021年，多賽道與雙引擎成功為龍湖構(gòu)筑起安全壁壘：

由商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房組成的投資性物業(yè)收入達(dá)到104億元；由物業(yè)管理組成全口徑收入達(dá)到104億元。這是繼2019年實(shí)現(xiàn)服務(wù)引擎百億元年以來(lái)，龍湖首次實(shí)現(xiàn)投資性物業(yè)收入和物業(yè)管理收入的“雙百億”躍級(jí)發(fā)展。

復(fù)盤龍湖的履歷，我們認(rèn)為，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賽道增速明顯放緩，未來(lái)房企多元化業(yè)務(wù)的營(yíng)收業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)仍有提升空間。

站在2022年的當(dāng)下，大家都會(huì)承認(rèn)：“開(kāi)發(fā)”+“運(yùn)營(yíng)”+“服務(wù)”并舉的全生命周期，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)，傳統(tǒng)的房開(kāi)模式逐漸掉隊(duì)已成必然。然而在面臨傳統(tǒng)模式誘惑時(shí)，又有多少房企能夠堅(jiān)持十年、二十年呢？

“在任何時(shí)刻都保持篤定，堅(jiān)持戰(zhàn)略導(dǎo)向、堅(jiān)持長(zhǎng)期原則、堅(jiān)持樸素的生意邏輯與底線思維。”在龍湖年報(bào)里的這句話，或許就能夠解釋開(kāi)頭的疑問(wèn)，財(cái)務(wù)上的底線思維和戰(zhàn)略上的樸素邏輯，加上知行合一的定力，就是龍湖成功的奧秘。

活下來(lái)的房企，會(huì)過(guò)得更好，這是對(duì)自律者最好的獎(jiǎng)賞。

龍湖在南京

龍湖·天璞

龍湖已入寧多年，作品圈粉無(wú)數(shù)，成為南京“龍民”心中的燈塔。2022年新品陸續(xù)上市，其中位于江北核心區(qū)首席門戶的天璞， 每一位看完這個(gè)項(xiàng)目的人，都會(huì)異口同聲表示：“天璞，有點(diǎn)東西！”

約139㎡戶型給人“第一眼印象”的極致震撼：長(zhǎng)達(dá)約6米級(jí)別的仿石紋通長(zhǎng)陶瓷大板打造的電視背景墻，一直延伸到入戶玄關(guān)。結(jié)合燈帶及灰玻設(shè)計(jì)，托舉出強(qiáng)烈的品質(zhì)感、豪宅感。

堅(jiān)持一氣呵成+一鏡到底的居住尺度體驗(yàn)�？梢哉f(shuō)是天璞這個(gè)小體量、高能級(jí)住區(qū)在室內(nèi)空間延展手法運(yùn)用上，給人的最直觀印象。

代表著江核同類產(chǎn)品陣營(yíng)中天花板戰(zhàn)力的約139平戶型（3+1房），在居住的“豪橫”尺度上，一口氣創(chuàng)下多項(xiàng)區(qū)域歷史記錄：

1，客餐廳LDK一體化設(shè)計(jì)，融合為公共活動(dòng)面積約65平米的“大方廳”。

2，約6.6米大開(kāi)間橫廳，搭配片區(qū)唯一進(jìn)深約1.85米寬景跑步式雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。

3，四開(kāi)間朝南+主臥超大套房設(shè)計(jì)（開(kāi)間約3.5米，進(jìn)深約4.7米），自帶超大飄窗、獨(dú)立衛(wèi)生間。“居住體驗(yàn)不亞于160平以上的大平層。”

中鐵龍湖·宸閱府

在前不久南京最新一輪土拍中，軟件谷G05地塊經(jīng)過(guò)一個(gè)小時(shí)，23輪競(jìng)拍才最終溢價(jià)成交，區(qū)域內(nèi)毛坯限價(jià)更是上漲至歷史新高3.9萬(wàn)/㎡，板塊熱度可見(jiàn)一斑。

位于這個(gè)熱門板塊正核純新盤——中鐵龍湖·宸閱府，自公開(kāi)以來(lái)，持續(xù)霸屏，成為全網(wǎng)熱議的焦點(diǎn)，吸引眾多高知高質(zhì)人群。

區(qū)別于一般項(xiàng)目，宸閱府不惜成本將南北向外立面做到統(tǒng)一，全部是仿石和金屬一體板設(shè)計(jì)，大都會(huì)典雅與現(xiàn)代風(fēng)格融合，層次感豐富，大氣而莊重。 歸家則是采用首層與地下車庫(kù)層雙大堂設(shè)計(jì)，首層大堂尊貴大氣，門楣立面約15米寬，層高約4米，深咖色金屬格柵和鋁板設(shè)計(jì)，奢華氣派；地下光廳大堂采用了鋁板加鋁格柵燈槽造型，配有感應(yīng)照明，滿滿儀式感。真正做到了，歸時(shí)有儀式感、居時(shí)有舒適度、累時(shí)有觀景處、閑時(shí)有娛樂(lè)地。

而且當(dāng)下南京樓市利好政策頻出，趕快趁機(jī)收一套性價(jià)比好房吧。