房地產(chǎn)行業(yè)告別大開大合的時(shí)代，曾經(jīng)在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)數(shù)倍增長的房企們，業(yè)績增速迅猛回落，甚至有個(gè)別房企開始走起了下坡路。一時(shí)間，“穩(wěn)健”二字成為房企業(yè)績會(huì)上出現(xiàn)頻率極高的關(guān)鍵詞。

龍湖是“穩(wěn)健派”中的種子選手，四平八穩(wěn)就是它的特點(diǎn)。過去六年，龍湖的銷售規(guī)模保持著兩位數(shù)的增長，其最新發(fā)布的年報(bào)顯示，2020年，其錄得合約銷售額約2706.1億元，較2019年增長約11.6%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1845.5億元，同比增長22.2%。

盈利能力方面，去年，其歸屬于股東的凈利潤為200.0億元，剔除公平值變動(dòng)影響后之股東應(yīng)占核心溢利186.9億元，同比增長20.2%；毛利同比增長6.4%至540.3億元，毛利率為29.3%。

在許多房企陷入增收不增利困局的時(shí)候，這份成績單無疑能夠讓龍湖“安全落地”。但是，龍湖的高管們似乎并未因此而感到輕松，3月26日的業(yè)績會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉坦言，看到這份財(cái)報(bào)，龍湖并沒有多么激動(dòng)和興奮。

最近幾年房地產(chǎn)調(diào)控日益深入，從拿地、融資再到銷售，幾乎每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，都面臨著政策面的收緊。這樣的行業(yè)環(huán)境讓龍湖每分每刻都充滿危機(jī)感，也正是這時(shí)刻存在的危機(jī)感令其不敢為眼前的成績而洋洋得意。

“我們依然覺得永遠(yuǎn)在路上，我們要保持高度警覺、保持饑渴，保持對社會(huì)、國家的敬畏，做好龍湖的本分。”如邵明曉所言，過去的一年，龍湖和許多同行一樣，還在不停地調(diào)整和摸索。

“潔癖般的自律”

當(dāng)行業(yè)銷售規(guī)模增速放緩，“爆雷”現(xiàn)象閃現(xiàn)，房企的負(fù)債問題逐步凸顯。尤其是去年“三道紅線”出臺(tái)，根據(jù)不同程度的踩線情況將房企劃分為紅、橙、黃、綠四檔，對應(yīng)0-15%的有息負(fù)債規(guī)模年增速限制，房企的財(cái)務(wù)安全性變得一目了然。

龍湖非常幸運(yùn)，始終處于最為安全的綠檔之中。年報(bào)數(shù)據(jù)披露，截至2020年末，龍湖凈負(fù)債率較上期進(jìn)一步下降至46.5%；現(xiàn)金短債比為4.24倍；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，三項(xiàng)數(shù)據(jù)均達(dá)標(biāo)，處于綠檔。

邵明曉認(rèn)為，三道紅線有利于行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，從房價(jià)的長效到金融的長效，高杠桿公司或中小公司壓力會(huì)有所增加，但行業(yè)中優(yōu)秀、穩(wěn)健的“玩家”能夠獲得更好的機(jī)會(huì)。他說正是龍湖有著“潔癖般的自律”，才走到今天。

“我們時(shí)刻提醒自己，不能濫占用金融資源，不能去做高息的融資。這么多年，在這個(gè)行業(yè)里，很多公司做前融、非標(biāo)，而龍湖從來沒有做過前融或非標(biāo)，沒有過資管計(jì)劃、沒用過影子銀行。”

據(jù)了解，去年1月，龍湖發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息低至3.375%至3.85%之間，期限為7.25年至12年。此外，截至2020年末，龍湖在手現(xiàn)金及銀行存款共計(jì)778.3億元，同比增長28%，現(xiàn)金流較為充足。

至于此前22城推“集中供地”，全年將分3批次集中出讓宅地的消息，龍湖方面坦言會(huì)對運(yùn)營帶來變化，堅(jiān)持自律的龍湖也提前做好了應(yīng)對。

從龍湖去年的拿地表現(xiàn)來看，2020年，龍湖共獲得121幅地塊，新增土儲(chǔ)建筑面積2567萬平方米，其中權(quán)益面積1847萬平方米，權(quán)益占比72%左右。其中一二線城市獲取的土地總建面達(dá)到88%。

到2020年末，龍湖累計(jì)土地儲(chǔ)備約為7400萬平方米，權(quán)益面積5279萬平方米，預(yù)估總貨值9750億。今年，龍湖銷售目標(biāo)定在3100億元，較去年增長15%。

新航道業(yè)務(wù)可以“慢慢來”

此次業(yè)績會(huì)上，龍湖的其他航道業(yè)務(wù)也受到較大的關(guān)注。此次業(yè)績會(huì)上，高管們披露了其他航道業(yè)務(wù)的經(jīng)營數(shù)據(jù)。

去年龍湖商業(yè)高速擴(kuò)張，全年新開10座商場，至年末，龍湖在全國范圍內(nèi)累計(jì)開業(yè)商場49座，已開業(yè)商場建筑面積481萬平方米，整體出租率為96.9%；商業(yè)租金增長23%至58.2億元，商場銷售額增長14%至305億元。

租賃住房方面，經(jīng)過四年的發(fā)展，龍湖冠寓到2020年底累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量9萬間，租金收入為18.1億元，同比增幅55%。邵明曉指出，原本龍湖冠寓能夠在去年實(shí)現(xiàn)盈利，但受到疫情影響有所延后。其表示，今年龍湖冠寓會(huì)進(jìn)入盈利期，全年累計(jì)開業(yè)預(yù)計(jì)將達(dá)到11萬間，收入將提至25億元，繼續(xù)保持行業(yè)前三名的位置。

大熱的物業(yè)板塊，龍湖也在加速布局。2020年，龍湖物業(yè)板塊“龍湖智慧服務(wù)”實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入58.4億元，增長幅度為36%。而就在半個(gè)多月之前，龍湖以12.73億元的對價(jià)，整體收購億達(dá)中國旗下物業(yè)板塊億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)。

收購動(dòng)作再度引發(fā)分拆上市的猜想，但邵明曉及吳亞軍又一次給出否認(rèn)的答案。

“去年開始分拆物業(yè)上市也是風(fēng)起云涌，大家都爭先恐后，無論頭部企業(yè)，還是中小企業(yè)都在分拆。龍湖一直堅(jiān)定把龍湖智慧服務(wù)作為整個(gè)空間即服務(wù)的大業(yè)務(wù)板塊的一環(huán)，因此沒有分拆上市的計(jì)劃。”

邵明曉繼而表示，龍湖智慧服務(wù)的收并購非常理性，不單純追求規(guī)模，而是會(huì)在規(guī)模和質(zhì)量之間做好一個(gè)平衡。他坦言，這么多年來，龍湖領(lǐng)會(huì)到“大財(cái)不進(jìn)急口”的道理，因此對于智慧服務(wù)這條賽道有充足的耐心，不會(huì)盲目擴(kuò)張，更不會(huì)急于上市。

其實(shí)，龍湖的業(yè)務(wù)還不止限于智慧服務(wù)業(yè)務(wù)上。今年1月，龍湖對外官宣了全新的品牌“塘鵝”，由此開啟龍湖的C5及C6兩個(gè)新的主航道：房屋租售及房屋裝修。

邵明曉介紹，從內(nèi)部來說，這兩個(gè)業(yè)務(wù)原本屬于智慧服務(wù)板塊中的子業(yè)務(wù)，是不斷孵化出新的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在還處于起步階段和孵化期。

其中，龍湖對于房租租售市場的判斷與2017年決定布局長租公寓一樣，未來中國城市存量房肯定是巨大的市場，特別是在一線、二線高能級城市。恰好龍湖一直在做這個(gè)業(yè)務(wù)，到去年年底已經(jīng)有大概183個(gè)店，到現(xiàn)在已經(jīng)有將近240個(gè)店，所以將其上升為主航道業(yè)務(wù)。

房屋裝修則更多是裝配式，原來一直用在龍湖內(nèi)部的功能區(qū)、天街、樣板房等場所。龍湖認(rèn)為，這個(gè)能力可以在to B市場進(jìn)一步放大，亦有數(shù)據(jù)顯示，可以在to C市場做大做強(qiáng)。

關(guān)于新業(yè)務(wù)的發(fā)展節(jié)奏，邵明曉強(qiáng)調(diào)，“并沒有特別著急，未來兩年不會(huì)設(shè)置強(qiáng)制性的數(shù)量化指標(biāo)，更多的是練團(tuán)隊(duì)，把模式做得更加敏捷，另外在用戶端更多地發(fā)現(xiàn)一些撬點(diǎn)”。