非比尋常的2020年尤為值得記錄。突如其來的新冠疫情和全球秩序的加速動蕩，令不確定性充斥著整個上半年。艱險如時下，國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布名為《前所未有的危機，不確定的復蘇》的報告已可見一斑。

房地產(chǎn)市場也概莫能外，疫情這只黑天鵝的變量仍在發(fā)酵。沒有人可以獲知，危機和明天，哪一個會先到來。而企業(yè)所能做的最確定的選擇惟有：與不確定性共舞。

2020年上半年，一貫秉承扎實、均好長相的龍湖集團仍然交出了一份可圈可點的答卷。幾組關鍵數(shù)據(jù)可見一斑：營業(yè)額同比增長32.6%；凈負債率維持51.4%的低位；平均借貸成本為年利率4.5%；現(xiàn)金短債比為4.55；物業(yè)投資業(yè)務收入同比增長30.4%。

這一切意味著弱環(huán)境之下的增長、彌足珍貴的安全以及不確定中的成長可期。

增長來自變量中的堅韌生長：截至2020年6月底，龍湖集團土儲合計7354萬平方米，權益面積5128萬平方米，可以滿足其3—4年的開發(fā)；全年可售貨源達到4100億，有信心完成2600億的年度銷售目標。

安全源于長期的克制謹慎：拿地方面，堅守量入為出，不確定性之下仍將負債率控制在50%—60%之間；融資方面，堅持底線策略和方法選擇、渠道選擇，連續(xù)四年融資成本在4.5%左右。

成長背后是戰(zhàn)略的篤定：雖受疫情影響，龍湖集團依然一如既往堅持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略，天街、冠寓等物業(yè)投資業(yè)務扎實推進。2020年上半年實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務不含稅租金收入33.6億元，同比增長30.4%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.4%、21.8%和0.8%。

細雨隨風青山在，何妨吟嘯且前行。恰如龍湖集團在半年報中所述：當下，"內(nèi)外雙循環(huán)"的戰(zhàn)略倡導令房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展更具深遠意義，控杠桿、穩(wěn)房價的調(diào)控基調(diào)也將長期延續(xù)。未來，龍湖將一如既往秉承扎實、均好的長相，堅持走穩(wěn)健發(fā)展、品質致勝之路，以擁抱變化的姿態(tài)和戰(zhàn)略聚焦的定力，厚土植根，堅韌生長。

圖中人物從左到右依次為：龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉、董事長吳亞軍、首席財務官趙軼

以下為龍湖集團2020年中期業(yè)績發(fā)布會，龍湖集團董事長吳亞軍、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉、執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼答記者問實錄：

關于投資性物業(yè)

關于地產(chǎn)開發(fā)及拿地

Q：今年前7月，龍湖實現(xiàn)合同銷售金額1320.8億元，完成全年銷售目標的51%。管理層如何看待下半年的行業(yè)及市場走勢？若市場預期不佳，是否會調(diào)整銷售目標？

邵明曉：龍湖的布局主要聚焦在中國的一線二線城市，以及主要的一些衛(wèi)星城市，量級都比較高。從市場端來看，這些城市應該下半年的情況還是不錯的。另外，我們的備貨也是比較充足的，全年的可售貨源達到4100億，所以今年我們有信心完成2600億的銷售目標，而且銷售目標不變。

Q：疫情過后地市火熱，龍湖最近在招拍掛市場拿了不少地塊，拿地過程中如何防止地價過高？對今年下半年的土地市場怎么看？下半年是否會更積極拿地？是否繼續(xù)考慮下沉城市布局？

邵明曉：拿地的城市選擇，龍湖依然非常堅定的會聚焦在中國的一線、二線這樣的高能級城市，以及大城市周邊的衛(wèi)星城，以及一些像長三角、大灣區(qū)這樣的一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的非常好的強三線城市。我們現(xiàn)在的土地儲備當中，從貨值上來看，一二線的占到了81%，像衛(wèi)星城占到了9%，大概有10%不到在一些強三線，所以整個拿地的城市選擇不會變化，依然堅持這個原則。

第二個就是龍湖在這么多年以來，我們在拿地方面有著非常得堅實的投資紀律，也比較好的把握了節(jié)奏，目前全集團已經(jīng)有7354萬平方米的土地儲備，權益到了5126萬平方米，可以滿足我們3—4年的開發(fā)，所以并不會為了追規(guī)模或者是其他的原因，在短期內(nèi)高點拿地。實際上回頭去看，我們從今年年初，1、2月份時拿的項目還是比較多的，到了3月初土地市場熱起來以后，反而我們是比較節(jié)制的。包括我們上半年在長三角基本上沒有投什么項目，當時是最熱的一個區(qū)域，因為長三角的市場是最早恢復的。但到了6月份，包括7月份，我們又在一些城市出手的，比如最近我們在合肥又拿到了一些項目。

往后看，未來幾個月應該會是拿地的一個好的時間，一般到了四季度，會推一些好地出來。但是還是那句話，我們會按照我們的節(jié)奏、在我們預定的城市里面，拿我們希望得到的價格。另外，整個拿地的規(guī)則還是量入為出，會控制我們整體全年的負債率在50%—60%之間，這個是不變的。

關于整體戰(zhàn)略

Q：請問管理層，在這個特殊年份的特殊經(jīng)濟形勢，結合頭部房企的競爭格局，您認為公司最該修煉什么能力或者業(yè)務板塊？面對相對飽和的市場，今后我們的新的增長點是哪里？龍湖可憑借哪些優(yōu)勢在下半年發(fā)力，繼續(xù)保持有品質的高增長？

邵明曉：其實龍湖這么多年，一方面我們在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)里積累了一些基本能力，比如說抓好節(jié)奏、在預設的城市獲取土地的能力，總體來說我們還是達成了預期。第二，就是在一些運營方面，比如說我們建安成本的能力在行業(yè)內(nèi)也是排在前列。還有，我們從運營的效率，比如說從拿地到開盤，我們基本上能保持在4—8個月之內(nèi)，快的大概在五六個月，甚至五個月以內(nèi)就實現(xiàn)了銷售開盤，這個效率是比較高的；我們的洋房和高層，從拿地到交付基本上也是24個月以內(nèi)，這樣的效率在行業(yè)內(nèi)是比較高的；我們的開盤去化率在70%—80%之間，這個指標在行業(yè)內(nèi)也是排在前列的。這幾個能力都是大運營能力。

還有一個就是非常穩(wěn)健的、可持續(xù)的財務的能力，其實我們也是穆迪、標普和惠譽給到的全投資級的公司，我們?nèi)�集團的資金成本4.5%，在行業(yè)里都是排在前列的優(yōu)秀水平，這個能力應該講也是我們一個非常強的能力。

面向未來，這幾年我們提出了C1到C4，住宅開發(fā)、商業(yè)運營，還有我們的租賃住房，還有我們社區(qū)的智慧服務，四大主航道業(yè)務的協(xié)同發(fā)展。我們在C2商業(yè)運營能力上應該說無論是項目獲取、建造交付、開業(yè)、運營，均處在行業(yè)比較優(yōu)秀的水平。而且我們到現(xiàn)在在手的項目到年底的話已經(jīng)有90多了，到今年年底我們開業(yè)到48個，這個實際上后面的增長潛力還是非常大的。我們的C2今年的收入預計可以達到60億，盡管我們受到了疫情的影響，包括我們在年初的時候率先給我們的商戶提供了近五個億的補貼，這種情況下我們依然能保持商業(yè)的一個穩(wěn)健增長，足以證明這幾年的能力打造還是非常有成效的。

我們的C3租賃租房業(yè)務，今年就已經(jīng)開始能夠實現(xiàn)微微的盈利，這個其實在保持行業(yè)比較靠前的規(guī)模的前提下。今年我們可以開到十萬間，收入有可能會超過20億。這個業(yè)務經(jīng)過這兩三年的打磨，實際上也是未來會給集團形成一個賺錢的業(yè)務。

我們的C4智慧服務其實運轉也是非常健康，現(xiàn)在的實管面積已經(jīng)達到1.32億平方米，今年的收入也有望超過60億。

綜合來看，未來我們的C1會保持每年兩位數(shù)的增長，C2、C3、C4都會保持每年有30%的收入增長。整個全集團的利潤，會保持兩位數(shù)的增長，今年會實現(xiàn)超過20%的增長，我們認為這是龍湖這么多年能力圈的打造，包括整個團隊的能力交付的成果。

Q：對于TOD模式，在龍湖的戰(zhàn)略中處于怎樣的位置，下半年還準備采取哪些舉措？

邵明曉：好的，TOD這個模式，其實龍湖已經(jīng)做了很多的能力準備。中國大概有44個獲批修建地鐵的城市，我們已經(jīng)關注了接近30個，已經(jīng)進入了大概20個左右。TOD主要是城市的功能包括交通出行的一個綜合性的模式，這些年我們已經(jīng)把TOD的各種類型都做了嘗試，包括結合高鐵+地鐵這樣的組合性的設施打造，包括龍湖的商業(yè)，包括我們的"冠寓"，有一些還配了一部分的住宅。比如說在重慶的沙坪壩，這是國內(nèi)首次的高度復合極具難度的項目。當然也有的像在北京我們早期做的長楹天街，是跟地鐵同步設計、同步施工、共同開業(yè)，形成無縫連接的單地鐵上蓋物業(yè)。在很多城市我們還取得了兩條線、三條線的地鐵上蓋項目，比如今年上半年在疫情期間，我們在武漢武昌區(qū)獲得了一個三條地鐵線上蓋的物業(yè)，進行天街及復合業(yè)態(tài)的開發(fā)。所以在行業(yè)內(nèi)，我們在TOD的選址、獲取項目，包括建造和運營，都形成了一個非常強的團隊，也積累了很多的經(jīng)驗，總體上在中國的行業(yè)內(nèi)，TOD這個維度上，我們還是有一定的優(yōu)勢的。

在今年上半年，在3月份土地熱度上來以后，我們也是抓住時機，在一些城市提前獲取了TOD項目。包括剛才提到的武漢三個地鐵線的項目，包括東莞的虎門站獲取的TOD的項目等，這種高度復合業(yè)態(tài)的項目相對來講有合理的地價，對我們來講可以將C1、C2，甚至還有C3、C4的主航道業(yè)務完全組合在一起，這也是龍湖一個相對的比較優(yōu)勢。

下半年我們也關注了一些項目，按照我們的節(jié)奏和政府出地的節(jié)奏會陸續(xù)獲取，未來我們可能會有更多這樣的項目進入龍湖的管道里。

關于財務

Q：8月20日，住建部、央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，強調(diào)實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。這一制度對行業(yè)和企業(yè)會產(chǎn)生哪些影響？是否意味著融資環(huán)境將要收緊？龍湖如何看待和應對新規(guī)？

趙軼：這一舉措的主要目的還是想穩(wěn)住開發(fā)商的杠桿，控制負債不會過快增長，從而把房價的發(fā)展穩(wěn)定下來。我們認為這個措施應該說是規(guī)范行業(yè)行為，倒逼行業(yè)進入一個健康狀態(tài)的這么一個舉措。

其實在這之前，包括像限制開發(fā)貸款、按揭貸款的額度，包括借公司債以新?lián)Q舊，這一系列措施都是為了讓行業(yè)的融資體量能夠有序增長，而不是爆發(fā)式增長。同時根據(jù)企業(yè)的資質不同、能力不同、負債率高低，對龍湖而言影響不是太大。整體而言，我們認為它會加快行業(yè)的健康化，對行業(yè)的發(fā)展是一件好的事情。

吳亞軍：龍湖是沒有在三條線里的，我們都沒有踩，媒體好像是把我們放到綠檔里頭的，我們覺得這是對我們過去堅持在財務上的自律的一種報償吧。但是我們并不因此沾沾自喜，我覺得下一步還要進一步堅持自律，總體做好穩(wěn)健發(fā)展的準備。

Q：龍湖的平均借貸成本能保持這么低有什么訣竅？現(xiàn)有資金和融資狀況可支撐龍湖發(fā)展多久？公司接下來怎么選擇最優(yōu)的財務策略以實現(xiàn)可持續(xù)增長？

趙軼：我們已經(jīng)連續(xù)四年左右融資成本在4.5%左右，應該來說在行業(yè)里面非常低的，可能跟中海、華潤基本上在同一個等級。其實也沒有什么太多的訣竅，龍湖在融資上，我們堅持底線策略和方法選擇、渠道選擇。國內(nèi)我們就兩條線，一個是融資債券、一個是開發(fā)貸，因為這兩個水龍頭是非常大，而且是主流的融資方式，它不會像非標、信托這樣會受調(diào)控影響時有時無，它是一個穩(wěn)定健康的方式。國外就是美元債加我們的銀團貸款，這四個渠道應該說能夠非常充裕的給我們提供融資彈藥。

第二，我們始終保有一定的余量，這個在管理層都有共識，以負債率倒推，永遠不把公司逼到為了還錢去融資的水平，永遠擁有主動權和自主選擇權，這個控制點是非常重要的。只有擁有了自主選擇權，才有底氣說不，比如說我們現(xiàn)在連續(xù)四年把我們的一年到期的負債基本上控制在10%左右的水平，第二年基本上沒有還款壓力。第二個就是我們在外幣的債務從很多年前就開始設定外幣債務的上限，同時要求對外幣債務的一半做調(diào)期，規(guī)避匯率的影響，提前做到底線和輸入，我想可能比所謂的技巧更管用一些。

第三，就是我們非常珍惜自己的信用。龍湖雖然是一家民企，但是即使是在2008年金融危機時銀行希望我們可以展期來幫助我們度過難關，我們依然沒有選擇展期，我們每一筆貸款要么到期還，要么提前還，而且大部分都是提前還。逐步地我們迎來了一批堅定的同路人、金融機構包括投資人的信任，我們覺得這個打法讓龍湖現(xiàn)在獲得了巨大的紅利，因為在這個資本密集的行業(yè)，融資成本低，是能夠獲取巨大戰(zhàn)略支撐的。所以不管未來的融資環(huán)境怎么變化，龍湖還是有穩(wěn)定器的，只要有正常的融資渠道在，我相信我們的融資策略能夠支撐公司未來的發(fā)展。

關于服務引擎

Q：龍湖商業(yè)是業(yè)內(nèi)"好學生"，但也面臨與華潤、大悅城等的競爭，龍湖商業(yè)的獨特競爭力在哪兒？如何提高資產(chǎn)運營效率？疫情的影響是否已經(jīng)抵消？能否分享龍湖商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃？

邵明曉：華潤和大悅城是我們非常尊重的同業(yè)，他們在商業(yè)地產(chǎn)上各有特點。從龍湖的角度來講，我們還是著力抓住主要用戶的需求，做好自己，按照自己穩(wěn)定的節(jié)奏，去把布局做開，達成用戶滿意的同時，保持財務指標的穩(wěn)健。

現(xiàn)在看來，我們還是找到了較為清晰的道路，第一在城市選擇上，我們基本上聚焦在40多個有地鐵的城市。在這個當中，我們優(yōu)中選優(yōu)，選擇其中的頭部城市，重點關注其中的20多個城市�，F(xiàn)在我們已經(jīng)有商場開業(yè)的城市有大概十個左右，包括北京、上海、杭州、成都、重慶、蘇州、南京，以及合肥等，下一步開業(yè)的城市有武漢、長沙、南昌，包括大灣區(qū)的一些城市，這些都是重點的人口凈流入而且消費具有巨大潛力的城市。

城市選擇之外，在用戶層面，我們的定位著眼于城市中產(chǎn)、新銳家庭。在業(yè)態(tài)上，我們重點關注的是地緣全客層的需求。

第三，我們這幾年已經(jīng)是把商業(yè)地產(chǎn)從定位選址，到建造、開業(yè)、運營一條龍的跨團隊的復合能力建設起來了，通過模塊化的設計、空間的創(chuàng)新，包括交付標準和體驗感，效率非常高，從拿地到開業(yè)，快的可以做到27—28個月。

還有一點，我們這幾年打造了一個非常優(yōu)秀的運營團隊，這個也特別感謝龍湖的副總裁，商業(yè)一把手李楠女士，他們這支團隊的新銳度和創(chuàng)新精神都是非常強的，對用戶洞察也下了很多的功夫。

除此之外，我們還有全行業(yè)比較領先和有競爭力的資金成本。因為商業(yè)地產(chǎn)本質上是資本成本的游戲，如果錢貴的話，做這個生意就要特別小心，這是我們當年在確定戰(zhàn)略的時候，就已經(jīng)確定的一個非常重要的底線。

基于這樣的能力組合，在今年年初疫情一出現(xiàn)的時候，整個商業(yè)團隊的反應非�？�。一方面我們在行業(yè)內(nèi)率先給了接近五個億的補貼，這個在行業(yè)內(nèi)力度比較大，而且反應也是最早最快的。另一方面，我們的商業(yè)團隊在疫情期間，做了一些線上的創(chuàng)新，比如直播、線上商城，加大客流的一些線上的推廣活動和創(chuàng)新活動。所以使得今年上半年盡管受疫情的影響，我們還是獲得了26.7億的租金收入，全年有望達成近60億的收入，同比去年其實也是接近二成半到三成的增長。

我們在尊重同行的同時，會繼續(xù)按照我們自己的節(jié)奏和腳步，現(xiàn)在我們在手的項目應該已經(jīng)96、97個了，再加上前面幾個能力的組合，龍湖的C2未來確實會是一個非常可期待、非常新銳的增長力量，會給整個集團帶來穩(wěn)定的增長和利潤貢獻，同時也為用戶帶來更好的體驗。

Q：今年很多房企都拆分物業(yè)赴港上市？您認為內(nèi)在邏輯是什么？如何看待當前的物業(yè)企業(yè)上市熱和物管股高估值現(xiàn)象？龍湖增持綠城服務至10%，是分拆物業(yè)上市的前奏嗎？龍湖是否考慮拆分旗下成熟業(yè)務板塊IPO？

邵明曉：首先要明確，我們的C4業(yè)務跟四大主航道是非常緊密結合在一起的，所以沒有分拆上市的計劃。

現(xiàn)在為什么同行都非常積極的去做分拆？現(xiàn)在可能是個窗口期，因為整體的PE估值是比較高的，背后的邏輯還是看中了中國大量的消費人群以及社區(qū)里面很多to C的業(yè)務的機會，包括一些to B協(xié)同的機會。實際上我們的智慧服務這幾年也是在穩(wěn)健的發(fā)展，我們的實際管理面積已經(jīng)達到1.32億平方米，收入增長每年也是30%以上的速度，毛利率超過20%。這個業(yè)務相對輕但是擁有大量的用戶群，并且是增長可期的業(yè)務，我們相信未來會形成一些大頭部。因此投資人對這個行業(yè)這個賽道還是比較有熱情的。

當然，我們一方面要把自己做得更強，因為我們在很多方面是有優(yōu)勢的，例如在服務質量、用戶滿意度，包括未來的規(guī)模增長，以及整體的質量增長上，我們還是有相當?shù)膬?yōu)勢的�，F(xiàn)在我們是把智慧服務作為我們從C1到C4的一個整體業(yè)務來考慮的，還沒有分拆上市的計劃。

Q：公司管理層此前曾表示，2020年，冠寓計劃開業(yè)10萬間，租金收入達到20億。這個目標是否會因疫情等影響發(fā)生改變？半年來，長租公寓領域經(jīng)歷了艱難時刻，公司管理層如何看待長租公寓市場發(fā)展？對于該行業(yè)龍湖的判斷有無變化？有沒有收并購的計劃？

邵明曉：首先對這個業(yè)務，我們依然充滿信心，它是龍湖非常重要的一個主航道的業(yè)務。因為這里面有非常龐大的用戶群，大概從21—35歲，這個用戶群的數(shù)量是非常大的。

當然我們也看到這個業(yè)務實際上對公司的綜合能力的挑戰(zhàn)是非常大的。作為龍湖來講，一方面我們已經(jīng)形成了很強的運營團隊，再加上我們的整體資金成本也比較低，所以說我們今年完成十萬間的開業(yè)、20億的收入應該是沒有問題的。這個目標會堅定的去實現(xiàn)。另外更加可喜的是，盡管有疫情的影響，但今年我們的"冠寓"有望在凈利層面開始盈利，當然這可能是一個微利狀態(tài)，但是是一個好的開端。

未來我們會把握機會，把我們的中資產(chǎn)和重資產(chǎn)的比例再做一些深度的優(yōu)化。我們現(xiàn)在重資產(chǎn)部分大概在兩成半的樣子，中資產(chǎn)的部分在七成半。未來重資產(chǎn)的部分，結合TOD地鐵上蓋物業(yè)，我們除了做天街，可能也會做一些租賃住房，這部分的比例會慢慢加上來�，F(xiàn)在我們開業(yè)六個月出租率已經(jīng)達到了88.6%，應該說整個進展還是非常良性的，盡管有疫情的影響，現(xiàn)在恢復得也是比較快。

吳亞軍：我們六個月以上的出租率比去年還增長了一個百分點，我覺得團隊也是很拼的。